재개발 물건 구입요령

 

▣재개발 물건 구입요령

 

재개발 지역의 물건을 구입할 땐 반드시 지도로 유동인구가 많은 좋은 곳에 위치하고 있는지를 확인하고 등기부등본과 건축물 대장 등으로 토지 지분과 건물 전용면적, 건축년도 등을 먼저 확인한 다음 총 매매 가격의 고저를 확인해야 한다.

(특히 재개발 투자 시 건축물 대장은 반드시 확인하는 습관을 키워야 한다.)

그 다음 전세가 대비 투자금액이 작은 것을 고른 후 집을 보러 가면 된다.

①재개발 장기투자 : 좋은 위치 ⇒ 토지 지분 ⇒ 건물 전용면적 ⇒ 건축년도 ⇒ 투자금액

②재개발 단기투자 : 토지 지분 ⇒ 투자 금액 ⇒ 건물 전용면적 ⇒ 좋은 위치 ⇒ 건축년도

 

▣ 빌라의 2차 가격상승폭 결정요소

  

1.단독주택가격

2.지역 개발 호재 규모

재개발 사업 분석을 잘하면 소심해 진다.

“이지역은 조합원이 너무 많아.”

“용적률이 너무 낮아 사업성이 안 좋아.”

“언덕이 심해 공사비가 많이 들어서 안 좋아.”

“어쩌고 해서 사업기간이 오래 걸려”

이정도 얘기가 나온다면 재개발의 전문가 수준이다. 전문가는 돈을 벌지 못한다. 거기엔 이유가 있다. 일단 까탈스럽다. 돈은 까탈스러운 사람에게 적대적으로 대한다.

두 번째 이유는 사업성이 안 좋아도 단독과의 경쟁에서 이긴 빌라가 엄청난 개발 호재를 안고 2차 가격상승을 이어나가면 그 지역의 아파트 가격 자체를 올려 재개발의 사업성을 끌어올려 버린다.

 

▣2009년 투자패턴

 

▶건축허가 제한전 단독과 빌라

▶건축허가 제한 후 단독과 빌라

 

☞ 건축허가제한으로 가까운 시일에 지정될 지역을 찾아야 하는데 열심히 발품만 판다면 그리 어렵지 않게 찾을 수 있다.

필자도 몇몇의 지역을 찾아 열심히 중개를 하고 있다.

위험 없는 투자는 없기에 여기에도 몇 가지 위험요소는 존재한다. 그러나 정확한 지역분석은 그 위험률조차 0로 만들어준다. 가장 중요한 부분은 정확한 지역분석을 통해 내재가치가 높은 지역을 찾아 투자해야 수익을 극대화 할 수 있고 위험률을 0까지 떨어뜨릴 수 있다.

또한 건축허가제한으로 묶인 다음날부터 가격이 상승 하는 것은 아니다. 건축허가제한으로 지정되어도 기존의 건축허가를 받은 단독은 신축이 가능하여 한동안 상품이 쏟아져 나온다.

가격이 뛰고 있다고 해도 6개월 이상은 참고 기다릴 줄 알아야 수익을 극대화 할 수 있다. 수익의 차이는 최소 몇 천 만원 단위이다.

 

▶과감한 투자와 발상의 전환이 필요

 

“재개발 예정구역”의 신축이 많아지면 재개발 지정 요건 중 노후도가 떨어져 재개발이 늦어지거나 취소가 되어 실패 하지 않을까 라는 걱정은 접어두자.

모든 투자에는 위험이 따른다.

전문가들은 기존 노후도를 조사하여 영향이 미치지 않는 범위까지 투자를 시켜주고 있지만 일반인들이 일일이 확인하며 투자하기에는 어려움이 있다.

2009년 현재 단독주택의 가격이 높게 상승함에 따라 수익성 악화로 신축업자중 상당수는 지분쪼개기를 포기하고 있다.

실제로 신축허가를 내준다고 해도 그리 많이 할 수 있는 여건도 안 된다.

좋은 위치의 적정크기 단독주택이 아니라면 신축을 한다 해도 큰 수익이 없을뿐더러 완성되더라도 신축 주택을 상당한 고가로 매도할 수밖에 없어 환금성의 위험이 올라간다.

 

▶신축보다는 구옥을 매입해라?

 

모든 투자는 상황에 따른 발상의 전환이 필요하다.

고정된 투자로 수익을 올리고 싶다면 과감한 투자와 결단력이 필요로 한다. 오늘부터 장마가 시작된거 같습니다

외출하실때 잊지말고 우산챙기시구요 여름철 건강더욱 챙기시길 .... 더 궁금하신 점은 문의주세요