재건축에 없는 중대형 일반분양, 재개발엔 왜 있지

 

재건축에 없는 중대형 일반분양, 재개발엔 왜 있지

공공성 강해 조합원 몫 제한 때문

재개발이나 재건축단지의 일반분양분 가운데 전용면적 25.7평 초과의 중대형 평형이 대개 재건축에는 없는데 재개발에는 있다.

결론부터 말하면 두 사업의 성격 차이 때문이다. 둘 다 낡은 주거 환경을 개선하는 정비사업이라는 점에서는 같다. 대개 재건축은 아파트단지를 대상으로, 재개발은 낡은 단독주택 밀집지역에서 많이 벌어진다.

단독주택지역 중에서도 도로 등 기반시설이 상대적으로 괜찮게 갖춰져 있으면 재건축을 하게 되고, 재개발은 더 열악한 지역을 대상으로 한다.

재개발엔 국공유지 무상 제공, 미동의자 수용 등 지원

둘 다 주민들로 구성된 조합이 사업 주체가 되는 민영개발이다. 하지만 재개발에는 재건축보다 공공적인 성격이 강하다. 서민주거환경 개선의 의미가 포함돼 있기 때문이다.

재개발의 공공적인 성격은 임대주택 건립을 의무화하는 데서 바로 알 수 있다. 정부도 재개발을 적극 지원하고 있다. 국공유지 등을 무상으로 주기도 하고 주민 80% 이상 동의하면 반대하는 주민들의 재산에 대해 수용할 수 있도록 하고 있다.

반면 재건축은 ‘순수한’ 민간사업인 셈이다. 임대주택 건립의무가 있지만 이는 규제 차원에서 나온 것이어서 재개발 임대와는 다르다고 볼 수 있다. 재건축의 경우 80% 이상 동의하면 반대하는 주민에 대해 매도청구할 수 있는 권한은 있지만 강제 수용은 안되는 것이다.

재건축이 순수 민간사업이다 보니 조합원들이 새로 짓는 집에서 좋은 것을 다 가져갈 수 있다. 큰 평형을 선호하기 때문에 자연히 큰 평형부터 조합원 차지가 돼 일반 분양분은 20평대와 30평대 조금 정도이다.

권리가액 따라 조합원은 50% 이상 받을 수 있어

하지만 재개발은 중대형 평형의 경우 조합원 몫을 제한하고 있습니다. 조합원의 종전 자산을 평가한 금액인 권리가액이 중대형 조합원 분양가에 인접해야 중대형을 배정받을 수 있다. 중대형 평형 분양가에 인접한 조합원이 중대형 건립가구수의 50% 이하일 때는 권리가액 순으로 해서 50%까지만 조합원 몫으로 배정할 수 있다.

조합원 분양가가 30평대 3억원, 40평대 4억원이면 40평대를 배정받을 수 있는 권리가액은 3억5000만원 이상이어야 한다. 40평대 건립가구수가 100가구이고 권리가액이 3억5000만원이 넘는 조합원이 100명 이상이라면 40평대는 모두 조합원 몫이 되는 것이다.

그런데 권리가액이 3억5000만원이 넘는 조합원이 50명이 안되면 30평대에 인접한 권리가액 조합원까지 포함해 50명까지 40평대를 배정받을 수 있는 것이다.

조합원들에게 50% 이상이 보장되는 것이다.

40평대 분양가에 인접한 권리가액 조합원이 그렇게 많지 않기 때문에 자연히 40평대의 일부가 일반분양으로 나오게 된다. 지난달 분양된 가재울1구역 재개발 단지의 경우 43평형 71가구 중 18가구가 일반분양됐다. 40평대 분양가에 인접한 권리가액의 조합원이 많았던 셈이다.

지난달 분양된 래미안석관의 경우는 41평형 112가구 중 거의 절반인 55가구를 일반분양했다.

중대형 배정물량이 정해지면 중소형은 분양가에 인접한 권리가액에 상관없이 권리가액 순서대로 조합원이 가져갈 수 있다.