'업그레이드 신도시' 주택수요자에 손짓

 

'업그레이드 신도시' 주택수요자에 손짓

수도권2기 신도시10곳 2011년까지 52만가구 공급

신도시가 수도권 주택수요자들을 부른다. 1990년 공급된 1기 신도시에 이어 2기 신도시에서 주택공급이 대거 쏟아진다. 1기처럼 한꺼번에 분양되지 않고 몇년에 걸쳐 순차적으로 나오지만 상당한 물량이 단기간에 분양돼 공급효과는 상당할 것으로 예상된다.

이미 화성 동탄과 성남 판교에서 분양 스타트를 끊은 2기는 사실상 올 하반기부터 본격적인 분양릴레이에 나선다. 2기 10곳 중 동탄과 판교를 제외한 8곳의 분양이 사실상 시작된다. 동탄ㆍ판교의 남은 물량을 포함해 2기에서 2011년까지 52만여가구가 분양될 예정이다.

2기 신도시는 1기에 비해 한층 업그레이드돼 청약대기자들의 관심을 더욱 끌 것으로 보인다. 품질은 좋아지는 대신 가격은 저렴하기 때문이다.

쾌적하고 자족기능 갖춘 ‘업그레이드 신도시’

2기 신도시는 1기에 비해 훨씬 살기 좋게 조성된다. 우선 덩치가 크다. 2기의 평균 면적은 380만평으로 1기 303만평의 1.3배 정도다. 2기 중 현 정부에서 마지막으로 추진되는 화성 동탄2신도시는 660만평으로 1,2기 통틀어 15개 신도시 중 가장 크다. 1기의 평촌ㆍ산본ㆍ중동은 100만평대였지만 2기는 모두 200만평이 넘는다. 송파(205만평)ㆍ동탄1(273만평)ㆍ판교(281만평)이 2기 중에서 작은 편이다. 정부는 대규모 개발을 위해 김포ㆍ파주신도시를 확대하기도 했다. 규모가 크면 기반시설 등을 잘 갖춰 주거여건을 좋게 할 여지가 많다.

유엔알컨설팅 박상언 사장은 “같은 지역에서도 대단지가 작은 단지보다 낫듯이 신도시 발전가능성도 규모에 비례한다”고 말했다. 1기 신도시 중 분당ㆍ일산이 인기를 많이 끄는 이유로 다른 신도시보다 월등한 크기를 빼놓을 수 없다.

2기 신도시는 쾌적하다. 평균 인구밀도가 ha당 122명명으로 1기(233명)의 절반 수준이다. 광교 인구밀도가 69명으로 가장 낮고 다른 신도시도 모두 200명을 넘지 않는다. 그나마 송파가 가장 많은 181명이다. 정부가 강남권 바로 옆이라는 입지여건을 감안해 강남 수요를 흡수하기 위해 주택공급을 많이 하기로 했기 때문이다. 1기 신도시 중 평촌ㆍ산본ㆍ중동은 300명이 넘었다.

2기는 자연친화적이라고 할 수 있다. 1기의 녹지율(공원ㆍ녹지공간 비율)은 평균 19%였다. 분당이 19.4%, 일산은 21.2%였다. 판교의 녹지율이 35%이고 광교는 전체 340만평 중 공원ㆍ녹지공간이 150여만평에 달해 45.5%이다. 녹지공간이 평촌(155만평)만하다. 김포ㆍ파주 녹지율이 30%, 송파는 21.5%다.

광교는 풍부한 녹지공간을 활용해 옥외 레크리에이션장과 인라인, 마라톤코스, 자전거도로 등을 갖추기로 했다.

2기 신도시의 매력에서 빼놓을 수 없는 게 자족성. 1기가 자족기능 부족으로 ‘베드타운’이 됐다는 비판에 따라 자족기능이 강조됐다. 정부가 2005년 만든 신도시계획기준에는 300만평 이상이거나 인구 20만명 이상은 자족시설용지 비율을 15% 이상, 이 미만인 경우는 10% 이상을 하도록 돼있다.

토지공사 관계자는 “1기 신도시의 한계로 가장 많은 지적을 받은 게 자족성 부족이었다”며 “택지마련이 쉽지 않아 신도시가 서울에서 멀어지는 만큼 자족성을 갖춰 자립할 수 있는 기반을 갖추는 게 중요해졌다”고 말했다.

동탄2신도시는 전체의 15%인 100만평을 첨단비즈니스용지로 조성해 IT(지식정보)산업단지를 만들 계획이다. 동탄1에는 첨단벤처단지 등의 용도로 26만여평(10%)의 땅이 계획돼 있다. 광교도 27만평에 첨단산업 등을 유치하고 주변 대학과 연계한 연구벨트를 구축하기로 했다. 행정기관ㆍ중소기업ㆍ학교 등 2100여개를 유치해 9만9000여명의 일자리를 갖춘다는 계획이다. 송파는 서울권이어서 별다른 자족기능을 갖추지는 않는다.

2기 신도시는 교통망 확충에도 신경을 쓴다. 1기가 서울 도심에서 반경 20km 거리에 들어선 데 비해 2기는 20km 넘게 떨어져 있다. 김포ㆍ양주ㆍ광교는 30km 거리이고 동탄1ㆍ2는 40km가 넘는다. 자족성 못지않게 교통망이 선결과제인 것이다.

각 신도시들은 고속도로ㆍ전철 등의 교통대책을 세우고 있다. 서울에서 공간적으로는 멀지만 시간거리는 단축시킨다는 구상이다.

건설산업전략연구소 김선덕 소장은 “교통문제 해결과 자족기능이 신도시 성패를 가른다”며 “특히 자족기능은 부지만 마련한다고 갖춰지는 게 아니어서 실제로 얼마나 많은 업체들이 들어올지가 관건”이라고 말했다.

주택 다양해지고 분양가는 낮아져

2기 신도시에서 주택선택의 폭이 넓어진다. 1기 때 공급된 주택은 아파트ㆍ연립ㆍ단독주택 정도였는데 2기에서는 주상복합아파트와 타운하우스가 추가된다.

주상복합아파트는 토지를 효율적으로 활용하기 위한 주택이다. 주상복합을 통해 고밀개발을 하는 대신 녹지공간 등을 넓히려는 것이다. 편리성을 높이기 위해 동탄ㆍ판교 등에서 상업시설 등을 갖춘 복합단지로 개발되기도 한다. 송파에 가장 많은 3500여가구가 들어선다.

토지공사 관계자는 “대개 신도시 한가운데에 들어서는 상업지역에 아파트 등 다른 주거지보다 훨씬 높은 용적률을 적용해 주상복합을 지으면 좁은 공간에 많은 주택수를 확보할 수 있어 그만큼 토지효율성이 높아진다”고 말했다. 일반 아파트보다 편리성이 낫고 초고층으로 지어지기도 하는 주상복합 수요가 많다는 점도 고려됐다.

타운하우스는 저층주택단지로 단독주택을 다양화하고 고급화한 것.

일반 아파트 중에서도 여러 사회계층이 함께 살게 한다는 사회통합 목적에서 다양한 평형이 섞인 단지가 나온다. 파주신도시의 경우 전용면적 18평 이하 20평대부터 전용 25.7평 초과의 40∼50평대가 같은 단지를 이룬다.

2기 신도시 분양가는 주변 시세에 비해 상당히 저렴하게 공급된다. 특히 중소형이 싸다. 분양가상한제를 적용받아 땅값과 건축비를 규제받기 때문이다. 이미 분양된 동탄이나 판교보다 앞으로 나올 신도시 땅값이 더 싸게 공급된다. 지금까지는 중소형 땅값이 감정가였지만 앞으로는 조성원가의 110%로 감정가의 80% 수준이다. 정부가 기반시설비용 일부를 지원하면 땅값은 더 낮아진다.

앞으로 분양될 2기 신도시 중소형 분양가는 평당 800만∼900만원대로 예상된다. 정부는 송파 900만원대, 동탄2 800만원대로 하기로 했다. 다른 신도시 분양가도 땅값을 감안하면 평당 900만원대를 넘지 못한다.

대형은 주변 시세보다 20% 싸게 공급된다. 주변 시세를 기준으로 가격을 책정하는 채권입찰제에 따라 가격이 정해지는데 판교까지 90%이던 시세반영률이 올 9월 이후 80%로 낮아진다.